こういった疑問にお答えします
もくじ
ワンルーム投資が失敗する３つの理由
こんにちは。私は、不動産投資の中でワンルーム投資は、無理ゲーだと思っています。それはなぜなのか？どんなものに投資すればいいのかについて、本日はお話していきたいと思います。
ブラシュアップできる点が少ない
１つ目は、ブラシュアップ（磨き上げてよくすること）できる点が少ないということです。次のグラフをみてください。
- 建物管理は、アパートであれば自分で管理することが可能です。つまり支出をコントロールすることが可能です。
- ワンルーム投資では、同じマンション内に競合が多数います。アパート以上に差別化が難しく収入アップが簡単ではありません。
担保評価が低い
２つ目は、金融機関の担保評価が低いことです。新築ワンルームの場合、属性がよければ、ジャックスやオリックスなどでローンを引っ張ることは可能です。しかし、担保評価が低いのは問題です。では、どういった時に問題になるのでしょうか。
これは、将来中古として売却する際に影響が出ます。買手のローン審査で担保評価が低いと、当然売却しにくいという現象が生じます。
利回りが低い
３つ目は、新築ワンルームマンションの利回りは低いことです。立地条件やグレードによって異なると思いますが、表面利回り（Gross）3.5%～4.5%程度でしょう。節税対策で購入して、利回りは関係ないという買い方以外は、収支が合わないでしょう。また、節税対策としてワンルームマンションがいいかというと、私はおすすめしません。
ワンルームマンション投資の想定収支をみてみよう
ワンルームマンションの想定収支を実際に見てみましょう。物件は架空のものです。新築ワンルームマンションの代表的なものをイメージしています。
ワンルームマンションの収支は、次の表を見てみましょう。なお、上記物件でローンは、９０％借入れ、金利１％、融資期間３０年で算出しています。
- 満室稼働パターン
- 稼働率９０％パターン
- 稼働率９０％かつ賃料１０％下落
上記収支は、費用については、固定費用しか計上していません。変動費用として賃貸募集時の費用、室内の修繕費などがかかること、入金管理を管理会社に頼む場合は、PMフィーがかかります。また、マンションの修繕積立金は最初安く設定されており、築１０年、２０年と経過していくと値上げされることが多いです。
つまり、ワンルーム投資は儲からないんでよね。収支を組む際は、固めの収支を考えておきましょう。
不動産投資は、ワンルームより一棟収益
私は、不動産投資では、一棟収益がベターだと思っています。それはなぜでしょうか。
一棟収益がオススメな絶対的理由
万一地震などで建物が崩壊してしまった場合、土地が残ります。これは、建物消失リスクを考えると大きなことです。よく土地値で買えといいますが、このことです。ちなみに、区分マンションの場合は、建物が崩壊しても土地の持分を持っているにすぎません。そのため自分一人で何かをするといっても簡単ではないということです。
初心者向け投資用不動産の本
初心者向け不動産投資の本でオススメなのは、「収益物件活用Q＆A５０」です。Q＆A形式で細かい知識を教えてくれます。よくある表面的な話だけの本とは違うと思います。
なぜ、区分所有でなくはアパートを買ったのか？
私は区分所有でなくアパートを所有しています。なぜ、アパートだったのかについてお話をしていきたいと思います。
なぜアパートを買ったのか！？
私は、不動産の営業マンであり、不動産鑑定士でもあります。一般の方より色々な角度で不動産に携わってきました。今は、一棟収益だと言っても、昔は区分マンションの方がいいのではないかと、思考は行ったり来たりでした。
きっかけは、ワンルーム投資をしていた私のお客様を見た時です。新築ワンルーム投資では、毎月少額の赤字でしたが、本業の収入がダウンして厳しい状況に陥り、さらにサブリースしていた不動産会社からの家賃の振込みが止まってしまったのです。こうなるとゾッとしますよね。
初めての不動産投資でワンルーム１部屋を買うと、稼働率は０％か１００％です。しかし、アパートを買うと小ぶりな４部屋のアパートだとしても、１部屋空いて７５％稼働です。空室リスクの分散が出来ないのもデメリットです。
私は仕事柄、不動産投資で失敗した人を沢山見てきました。収支が甘い、購入物件を見てもいない、長年管理しないなどたいていは、自分自身に落ち度があるなと思っていました。ただ、不可抗力やこのパターンは気を付けないと思うことも少なからずありました。
私が投資する時は一棟収益を選ぶ理由は、最悪のリスクを想定した結果ということです。
始めての投資はアパートを探してみよう
始めての投資はアパートがオススメですが、どうやって探すべきでしょうか。
水面下物件で安い物件が買えるのがベストですが、仲介業者への人脈がないと難しいため、初期の段階では難しいでしょう。最初は、色んな投資用不動産を扱っているサイトに登録して物件を探しましょう。たまにいい物件が出てきたり、上手く価格交渉が出来て、安く買えたということもあります。辛抱強く探してみましょう。
ワンルームマンションは、売却検討しよう
赤字続きのワンルーム区分マンションを保有している状態であれば、売却を検討することも一つの考えだ思います。損切りして、収支のいい物件を購入しなおすということです。
新築ワンルームマンションは都心部に集中しています。相場が右肩上がりの時、高値圏に位置している時、高く売り抜ける可能性もあります。まずは、査定して価格を把握して見ましょう。
ちなみに、売却知識をつけるために、大手サイトで勉強することもオススメします。
