旧サンストリート跡地の過去と今

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2023.04.09

【まとめ】１分でわかるサンストリート跡地の歴史

本日は、サンストリート亀戸の歴史について見ていきたいと思います。

旧サンストリート跡地の「過去」

精工舎本社・亀戸工場 ～時計のSEIKO～

SEIKOブランドで有名な腕時計の会社が精工舎です。元は、１８８１年（明治１４年）に服部金太郎が輸入時計を販売する服部時計店を創業。１８９２年（明治２５年）に時計工場である精工舎を設立し、国産時計の製造を始めます。１９３７年（昭和１２年）に精工舎の懐中時計・腕時計部門が独立し、第二精工舎となります。

１９８６年（昭和６１年）の第二次東京都長期計画で本地区を含む錦糸町・亀戸地区が副都心の１つに位置付けられます。これを機に本社移転を検討し、亀戸の本社工場を有効利用の検討をはじめます。１９９３年（平成５年）に本社を東京都江東区亀戸から千葉市美浜区に移します。

この時、セイコーはオフィス・商業施設の３６階建てツインタワーを計画していましたが、バブル崩壊とともに、この案は凍結となります。セイコーが出した結論は、土地は売却しないが、１５年間の中期利用を前提の有効活用にシフトし、低層店舗「サンストリート亀戸」を開発する方針となります。

ランブリングマーケット「サンストリート亀戸」

１９９７年（平成９年）１１月、賑わい施設サンストリートは開業します。サンストリート亀戸（SUN STREET KAMEIDO）は別名「ランブリングマーケット（RAMBLING MARKET）」で、主なテナントは、トイザらス、キムラヤ、無印良品、TSUTAYA等が入居していました。

また、サンストリート亀戸には、マーケット広場があります。土日にお笑いショーやライブなどが行われていましたが、平日夕方にもサンストライブがありました。つまり、ほぼ毎日ライブがあるということです。サンストライブで最も有名なのがPerfume（Perfumeの聖地）で、ファンがたくさんつき、メジャーデビューしたこともあり、サンストは歌手やアイドルの登竜門と言われるようになります。

外資アジアパシフィックランドの登場！！

２００４年アジア・パシフィック・ランド（Asia Pacific Land「以下（APL）という」）は、サンストリート亀戸を取得しました。

APLは、香港で設立されアジアで不動産投資、不動産開発、アセットマネジメントを手掛ける不動産業者です。香港の企業になるため、外資ということになります。オフィス、商業施設、ホテル、レジデンス、再生可能エネルギー（太陽光）と多種のアセットに投資しています。

APLはサンストリート亀戸が閉鎖した後の有効活用として、当初商業施設５階建て、集合住宅地上６０階建て、約２０００戸のツインタワーを計画していた。ツインタワーは、かつてセイコー社も検討していたことがあった。

しかし、行政と折衝している間にいくつかの問題も浮上します。一つが、急激に子供の人口が増えることによる保育園・幼稚園・小学校の収容対策に問題です。当初、ファミリー向け物件を減らしたり、高齢者向け物件を取り入れたり、一部ホテルへ変更など小学校難民が発生しない対策を行政から打診されています。その他に以下の要望もあったようです。

• 亀戸駅東口の整備（バリヤフリー化）
• 防犯、防災機能が強化できる開発計画
• 地元貢献施設（交流・集会施設）の計画地内の導入
• 小学校・保育園への児童収容問題についての対策
• 多様な世代が住まえる住居と、高齢者のための有料老人ホーム　　

デベロッパーは野村不動産で決定！！

２０１７年１２月APLから野村不動産が本物件を取得しました。APLは、２００４年にサンストリートを購入してから開発前にエグジット（出口）を迎えることを想定していたのでしょうか！？それとも行政との折衝が自分たちの描くプラン通りに進まなかったからエグジットしたのか！？それはわかりません。ただ、APLは容積率を有効利用していない商業施設のキャッシュフローを改善し、土地を売却したということは、結果利益をだして出口を迎えられたのではないかと思われます。

野村不動産が購入後、計画は住宅棟８００戸、６階建ての商業施設・賑わい施設、保育園と大きく変更されました。

旧サンストリート跡地の「今」

旧サンストリート跡地は、野村不動産の開発によって、商業施設（カメイドクロック）、住宅（プラウドタワー亀戸クロス）、小学校（第二亀戸小学校増築棟）が開発されています。

【商業施設】カメイドクロック(KAMEIDO CLOCK)

• 所在地：東京都江東区亀戸６丁目３１番６号
• 延床面積：約５８，０００㎡
• 店舗数：１３６店舗
• 駐車場：約３００台、駐輪場約１２００台
• 全館営業時間：１０時～２１時
• 問い合わせ窓口：０３－５８７５－４４６０

カメイドクロックは、2022年4月28日に開業しました。通称カメクロ。カメクロは「この地の記憶を紡ぎ、みんなが集まり、みんなの日々を、亀戸の記憶を刻む場所」という意味合いがあるようです。精工舎跡地であったこともあり、名称にその思いが詰まっているということでしょう。

カメクロは、地下１階に大型スーパーライフと生鮮三品・食物販の専門店が集う「カメクロマルシェ」、１階に下町ならではの飲食街「カメクロ横丁」、４階座席数５４０席のフードコートとキッズパークを兼ね備えた「アソビバ！フードパーク！」、eスポーツプロジェクト「カメスポ」等が造られています。

2022年のGW期間は、オープンした直後ということもあり凄い混雑です。店舗もメジャーな店舗からこだわりの店舗まだ幅広く揃っているため、期待以上ですね。

【住宅】プラウドタワー亀戸クロス

プラウドタワー亀戸クロスの名称で”クロス”とはどういう意味がこめられているのでしょうか。

クロスとは、ズバリ！「Crossover」のクロスです…！！

「Crossover」とは、異なる要素が組み合わさって新たな価値が生み出されること。

「歴史と伝統のある下町エリア×先進のタワーレジデンス」

「タワーレジデンス×新設ショッピングモール×教育施設」

「様々な家族構成、性別、年齢、人種の方々が楽しむことができ、交流できる街」…

あらゆる価値が交わり、新たな魅力が生まれる街になるよう、「プラウドタワー亀戸“クロス”」と名付けられました。

～プラウドタワー亀戸クロス建築レポートより～

【過去と今】亀戸周辺の不動産価格水準について

路線価水準

カメイドクロック及びプラウドタワー亀戸クロスが位置する江東区亀戸６丁目３１番街区の京葉道路沿いの路線価はどのように水準していっているのでしょうか。見てみましょう。

平成２０年まで不動産ミニバブルもあり、路線価は上昇していっています。その後、リーマンショックで土地価格は下落トレンドに転換しますが、平成２４年～平成２５年度に底固めし、再び上昇局面に入っています。ここで事実としてわかることは、直近の令和２年～令和３年度の価格はリーマンショック前の高値を超えているということです。

新築マンション価格水準

ここでは、新築マンションの価格水準について考えてみたいと思います。過去の新築マンションの金額等を調べていくと、亀戸周辺の新築マンションの相場は、ファミリータイプに限ってみると、今から１０年くらい前で、おそらく坪単価２００万円前半～２５０万円程度です。直近不動産価格が高騰していることもあり、坪３００万円前後が主流になっている中、プラウドタワー亀戸クロスは、坪単価３５０万円前後となっています。

現在、土地価格高騰と建築費高騰によって新築マンションは常に新価格となっています。また、売出価格の参考値は、周辺の新築マンション相場以外に、隣駅にあるブリリアタワー東京の中古価格を参考にしている可能性もあると思います。築１５年を越える中古マンションですが、城東エリアの総武線沿線、駅NO１物件、商業施設一体開発と似た条件がそろっているためです。

さてプラウドタワー亀戸クロスの新築時の価格は適正価格なのか、これからまだ上昇していくのか、今後のマーケットを注視したいと思います。