ニセコひらふ坂の今!~年間地価50%上昇~

ひらふ坂とは!?

ニセコは、北海道南西部に位置します。一般的には、俱知安町(くっちゃんちょう)、ニセコ町、蘭越町(らんこしちょう)からなるエリアをさすことが多いです。

ひらふ坂とは、倶知安町ひらふエリアにあるニセコリゾートの中心地です。この記事のサムネイル画像がひらふ坂です。

ひらふ坂周辺を歩いてみた

ひらふ坂周辺MAP グーグル地図より

今回は、日本で最も注目されているニセコエリアがコロナ禍かつシーズン外にどんな顔をしているのか感じてみたいと思いました。そのため、ひらふ坂周辺の現地を歩いたのは、2021年10月です。

パノラマニセコ(PANORAMANISEKO)

パノラマニセコは、サンモリッツ大橋を渡ると右手にお洒落な建物群があらわれます。敷地には、ヴィラ、レストラン、カフェ等があります。

インターネットで検索してみると、10月の時期で1泊20万後半~30万円台です。また、売買の情報も確認できました。ヴィラタイプ11戸、タウンハウス3戸で、販売中が2戸あり、ヴィラタイプ1が5億4800万円、ヴィラタイプ2が5億8000万円となっています。

雪ニセコ(Setsu Niseko)

パノラマニセコからひらふ坂に向かうと、際立った建物が目につきます。雪ニセコ(Setsu Niseko)です。雪ニセコは、シンガポールの不動産会社SCglobal社がてがけるホテルコンドミニアムです。

現場は、2021年10月時点で建築中です。英語と中国語の表記がされていますが、シンガポールらいい印象の建物です。2021年12月竣工を目指す190戸のコンドミニアム。最上階は8億円を超える物件のようです。

※余談ですが、当HPのTOP画像は、シンガポールのThe Interlanceという有名な建物を見に行った時の写真です。(積み木のような建物)

四季ニセコ(shikiniseko)

雪ニセコからひらふ坂に少し進むと、四季ニセコが見えてきます。建物自体には豪華さはあまり見えませんが、シンプルでいいですね。

本物件には、タイ系運営会社が手掛けるホテル「チャトリウムニセコChatrium Niseko」が入居しています。また、ミシュラン1つ星のKAMIMURAが入っています。

綾ニセコ(Aya Niseko)

四季ニセコからひらふ坂を少し過ぎると、綾ニセコが見えてきます。綾ニセコは、東急リゾートが運営するホテルです。綾ニセコが人気の理由の一つは、ニセコグランヒラフのゲレンデに直結していることが挙げられるでしょう。

アルクザカストリート(Aruku-zaka Street)

綾ニセコの道路向かいには、広大な更地があります。しかも急傾斜地です。ここは、ニセコエリア初の大型商業施設「アルクザカストリート」が誕生予定です。アルクザカストリートは、香港の不動産会社メトロポリー・ホ-ルディングスによる、ショッピングモール・ホテル・コンドミニアムの複合施設となっています。なんと広さは、敷地面積3haです。現在は、更地の状況ですが、2024年に完成を目指しています。

2018年に計画発表されて2022年完成予定から予定がずれており、現在現地は更地ですので、少し心配ですね。コロナ禍でも負けずに計画が進んでいくことを願います。

ひらふ坂(Niseko Hirafu Street)

ここからは、ひらふ坂です。季節外れの10月かつコロナ禍ということもあり、人はとても少ないです。夏と冬共に歩いた方がひらふ坂の雰囲気というのはよりわかるはずです。

山翠ニセコ(Sansui Niseko)

ひらふ坂を上っていくと左側に山翠ニセコが現れます。香港系不動産会社ヒラフキャピタルによる高級ホテル山翠ニセコは、竣工したばかりの様子でした。インターネットで調べると2021年シーズンに開業予定となっています。

ひらふ第一駐車場

ひらふ第一駐車場は、ひらふ坂のてっぺん近くに位置します。

現場に行く前に、インタネットで調べていたところ、ひらふ坂第一駐車場は、再整備の話があるようです。楽天ふるさと納税クラウドファンディングでプロジェクト参加の呼びかけを目にしました。募集期間は、2021年10月1日~2022年1月4日までです。目標額1億円に対して、2021年10月16日現在約247万円の寄付があるようです。

ひらふ第一駐車場再整備について
  •  公共交通拠点としてバス・タクシーの発着場所と待機空間を整備
  •  一般駐車場を公共交通と分離して設置することで場内の安全を確保 
  •  観光客の利便施設として待合スペースのあるウェルカムセンターを再整備
  •  観光客も地元住民も集う交流スペースとして広場空間を確保

https://www.town.kutchan.hokkaido.jp/file/contents/2494/32018/tyuukanmatome.pd

倶知安町 総合政策課「ひらふ第一駐車場の再整備について」より

スカイニセコ(Skye Niseko)

スカイニセコは、アメリカの不動産会社サミットプロパティーズが開発したコンドミニアムです。ひらふ坂の高台に建つ絶好のロケーションです。

そしてスカイニセコは、道路挟んでゲレンデが目の前です。ポイント高いですね。

マティエニセコ(MATIÈ NISEKO)

かつて東急不動産グループのニセコ高原ホテルがあった場所は、韓国ハンファグループの高級コンドミニアムが建築中です。ひらふ第一駐車場の入り口から見ると大きなクレーンが現場にたっており、10月現在工事が進行しています。近くに行くと「NISEKO H ROJECT 大成建設」の看板があります。ニセコで韓国企業はあまり聞きませんが、どのような建物が出来るのか楽しみですね。

ニセコ ひらふ坂の不動産価格

ニセコ ひらふ坂 路線価の推移

ニセコひらふ坂の路線価の推移です。2015年64千円/㎡→2016年96千円/㎡→2017年170千円/㎡→2018年320千円/㎡→2019年480千円/㎡→2020年720千円/㎡→2021年720千円/㎡となっています。

ひらふ坂 路線価 上昇率
  • 2015年から2021年までの6年間で約11.25倍
  • 2018年320千円/㎡→2019年480千円/㎡ 1年間で50%増
  • 2019年480千円/㎡→2020年720千円/㎡ 1年間で50%増

2021年は、コロナの影響もあり路線価は横ばいですが、これはニセコエリアに限らず全国同様の状況です。注目すべきは、6年間で約11.25倍になったこと、2020年の年間50%増で上昇率が日本一でした。

ニセコの不動産価格はバブルか!?

ニセコは、路線価でみると6年間で価格が11.25倍になりました。日本国内で最も勢いがある地域で、バブルという感覚も間違いではないと思います。2021年秋、私はニセコに足を運びました。東京と比較するとニセコはまだまだ未利用地も多いですし、高度利用もされていない物件が多数存在します。これから成熟していく地域だと思います。

今後、コロナ禍でニセコエリアは、不動産価格がどのように推移していくでしょうか。私は、供給者も需要者も国内だけでなく、海外勢が多いエリアであるニセコは、下落するようには思いにくいです。

パークハイアットニセコ花園レジデンスとは!?

パーク ハイアット ニセコ 花園(Park Hyatt Niseko Hanazono)は、「パークハイアットホテル」と「パークハイアットレジデンス」からなる施設です。パークハイアットホテルが国内初となるレジデンスを手掛け、また北海道発のラグジュアリーホテルとして開業しています。

パーク ハイアット ニセコ 花園レジデンスは、香港の不動産会社パシフィック・センチュリー・プレミアム・ディベロップメンツ(PCPD)が建築しました。PCPDは、日本ではパシフィックセンチュリープレイス丸の内(PACIFIC CENTURY PLACE, TOKYO)を開発した会社として有名ですね。

レジデンスの購入者は、所有物件をパークハイアットに委託することで宿泊施設として貸し出すことができ、コンドミニアムとして利用することも可能です。

パークハイアットニセコ花園レジデンスに泊まってみた

ひらふ坂の現地を歩くため訪れましたが、泊まったのは、パークハイアットニセコ花園レジデンスです。部屋は、約100㎡、1LDK、温泉付き、朝食込みの1泊約7万円でした。1泊しかしませんが、キッチンが付いていますので、長期滞在したいなと感じさせるお部屋でした。

朝食は、オーダービュッフェでした。海鮮丼食べて、和食食べて、パン全種類食べて、美味しかったですね。プールは、コロナの関係もあってか人数制限があり、予約制になっていました。1時間いたうち最初は貸し切り状態、後半は2組くらいいました。子供も喜んでいました。

リアルな話として、虫がベランダや温泉部分に多少いましたね。夏の山の中ですからこの点はしょうがないですね。

パークハイアットニセコ花園レジデンスの価格

パークハイアットニセコ花園レジデンスは、販売時に1億8000万~14億台の物件を三井不動産リアリティが販売しました。ちょうど私が宿泊した時に、インターネットで調べたところ下記のような中古物件が売出中になっていました。

【中古】パークハイアットニセコ花園レジデンス
  • 販売価格:3億5000万
  • 間取り:1LDK
  • 築年数:2019年12月

パークハイアットニセコレジデンスの利回りは2.1%

販売中の物件は、部屋の面積と温泉ありということで、宿泊した間取りとほぼ同じ(反転タイプ)だと思います。階数が違うということはありますが、条件は近いです。

今回は、宿泊した部屋をもとに、現在の相場が3億5000万円だと仮定して利回りを算出していきたいと思います。

パークハイアットニセコレジデンスの実質利回り
  • 価格:3億5000万
  • 純収益:525万6千円
  • 実質利回り:1.25%

※現在の販売物件の価格を相場と仮定

※シーズン外で7万円の宿泊料で、シーズンは軽く10万は超えると考え、年間アベレージで10万円の宿泊料を4割稼働で想定(スキーシーズンは満室、グリーンシーズンはそれなりに空きがある程度あることを考慮)

※費用として、促進費用・清掃費・管理費等・固定資産税を考慮し、純収益を30%程度と仮定

想定の数値は、上記の通りですが、パークハイアットニセコレジデンスの実質利回りは、1.25%と算出されました。

世界一高価な通り「香港 銅鑼湾(コーズウェイベイ)」~実質利回り1%台~

アマンニセコは2023年開業、2021年現在の現場は!?

アマンニセコは、2023年開業予定です。アマンは日本で4施設目(アマン東京、アマン京都、アマネム、アマンニセコ)となります。アマンニセコは30室のゲストルーム、31棟の独立型レジデンス、レストラン、スパ、ネイチャー&アクティビティセンターからなる予定です。

下調べをして、アマンニセコはモイワスキーリゾート付近にできるという所までわかったので、その情報だけで現地に行きました。2023年開業予定ということで、行けばわかるかなと思いましたが、上記の一番左の写真の通りです。全くどこに出来るのかわかりませんでした。残念。

花園エリアのパークハイアットに泊まって、ひらふ坂を練り歩いて、その後に来たのでエリアの印象は少し違いました。アマンニセコが出来たらまた来てみたいと思います。

ニセコの今後に3大イベントは!?

2030年新幹線ニセコ駅開業

現在、東京駅から新函館北斗駅までつながっている新幹線が、札幌駅まで延伸される予定です。新函館北斗駅以降は、新八雲(仮称)、長万部、倶知安、新小樽(仮称)、札幌の予定です。

ニセコ駅は、具体的には倶知安駅に新幹線の駅舎が出来る予定になっています。2021年秋現在、倶知安駅は駅のホーム切替が行われています。2030年には東京駅からニセコまで乗り換えなしに約4時間で行けることになります。今までは、飛行機という選択肢しかありませんでしたが、選択肢が広がることになります。

2027年ニセコIC開通

現在、新千歳空港からニセコに向かう場合、一般道を利用することが多いはずです。2018年に後志自動車道の小樽ー余市間が開通しました。現在、余市ー倶知安間の工事が進んでおり、2027年に開業予定となっています。

今、新千歳空港からニセコエリアまで、車だと2時間半かかるところ、ニセコICが開通し、高速道路を使うことができるようになると2時間短縮される予定です。

2030年冬季オリンピック・パラリンピック

札幌市は、2030年冬季オリンピック・パラリンピック大会の招致・開催を目指しています。その中で、札幌市がアルペンスキー会場の候補地を「ニセコ」に決定しています。まだ、実現しているわけではありませんが、期待したいですね。

ニセコ投資の4つの注意点

パウダースノーと温暖化

外国人が、ニセコに惹かれる理由の一つがパウダースノーです。ニセコは、世界で2番目に降雪量が多いといわれる地域です。また、雪に含まれる水分はハイシーズンには7~8%程度といわれ、水分量は少なく、雪が軽いのが特徴です。

近年、ニセコのスキーヤーの増加によってパウダースノーを味わいにくくなってきているということがあるでしょう。しかし、一番の懸念は雪不足によるパウダースノーがなくなることです。地球の温暖化は少しずつ進行しているので、簡単な解決策はないでしょう。このことは、頭に入れておかなければいけません。

グリーンシーズンの考え方

ニセコエリアは、冬の「スキーシーズン」が稼ぎ時です。春から秋の「グリーンシーズン」は、ゴルフ・ラフティング・サイクリング・温泉など他の遊びも出来ますが、それでもスキーシーズンと比較するグリーンシーズンは人が明らかに少ないです。

ニセコというエリアは、スキーシーズンで通年の勝負をするのか、グリーンシーズンでも人を集めるための動きをしていくのか注目しておかないといけません。

外国人土地取引規制

ニセコエリアは、外国人資本の不動産売買が盛んです。多くの場合、リゾート用地や別荘用地として取得していると思います。しかし、今日本で問題視されているのは、水源確保のために山を購入したり、重要施設の隣接地の土地購入など少し事情が違う売買もあるのが事実です。

日本は、他国と比較して外国人の土地取引規制は緩いですが、2021年6月に「外国人土地取引規制」新法が制定されました。この規制は国防上必要な地区において、外国人・外国法人の土地に関する権利の取得を禁止・制限できるとされています。

そのため、ニセコエリアにすぐに関係があることではありません。ただし、ニセコエリアのは外資のおかげで土地価格が上昇してきたエリアです。外資に対する規制が出来てしまうとマイナスですので、今後注意しておく必要があります。

温泉の水位が低下

ニセコエリアはリゾート開発がたて続けに進んでおり、ニセコ中心地には約20軒の温泉付きホテルがあります。その影響かニセコエリアの温泉の水位が下がっています。

行政は、温泉資源を確保するため、ホテルが密集しているひらふ坂周辺を保護地域に指定し、これ以上温泉が掘れないよう定めています。

コロナによる本格的な回復はいつか

現在、緊急事態宣言も解除されましたが、コロナ禍で外国人観光客はすぐには戻っていないでしょう。ニセコは、国内の旅行者ではなく、外国人の旅行者が来ないと勝負が出来ないと思います。コロナによる本格的な回復がいつなのかということは重要なポイントです。

本記事の参考文献「なぜニセコだけが世界リゾートになったのか」

なぜニセコだけが世界リゾートになったのか