こういった疑問にお答えします。
- 不動産を安く買う３つの方法
- 安く買うことと将来の転売益が出ることは少し意味が違う
もくじ
不動産を安く買う３つの方法
不動産を相場より安く買うためには、どのような方法があるかについて、３つのパターンを分析していきます。
仲介業者とずぶずぶの仲になる
１つ目は、仲介会社と仲良くなって相場より安い情報を回してもらうということです。相場より安い情報とは、例えば現金化を急いでいる、転勤で急いでいるなどなんらかの事情で相場より安くても売却する情報です。営業マンと仲良くなってそういった情報を不動産業者より前に紹介して貰えるように努力することです。
不動産仲介の仕組みを把握しておこう
まずは、不動産仲介の仕組みを理解しましょう。営業マンは、この仕組みがあるために、安い物件は不動産会社に購入してもらいたいと考えます。その前提を分かったうえで、行動しましょう。
営業マンが優先するメリット
営業マンは、日々自分の営業成績を上げて歩合給を沢山貰いたい、ボーナスを沢山貰いたいということを考えています。そんな営業マンに私は買いますよ、あなたの成績の一部になりますよ、ということを熱意をもって伝える必要があります。
- 買う時期を明確化して伝える
- 融資（ローン）が問題ないことを伝える
- 購入物件の条件を明確に伝える
買う時期を明確にすることは、営業マンからすると重要です。時期が明確化されていない、いつ買うかわからないお客様と違って、必ず買うお客様の方が追客に力が入ります
いくら購入意欲が高くても融資に問題あるお客様では成約に至りません。このお客様は融資が問題ないと思ってもらうことも重要です。
購入物件の条件を明確に伝えることも重要です。どういう物件を買うかが明確でないと、営業マンは手当たり次第物件を紹介しなくてはいけません。ある程度条件が分かっているお客様の方が物件は紹介しやすいものです。
「たんぼ」って何？
たんぼとは、不動産業界の専門用語で担当者ボーナスの略です。お客様が仲介会社に支払う仲介手数料とは別に、担当者に支払う謝礼のようなものです。
ここで注意しなくてはいけません。これは、担当者に渡す金銭になりますので、当然会社を通さないということになります。つまりルール違反ですね。１０年～２０年前は当たり前のようにありましたが、今の時代結構厳しいです。特に大手仲介会社は厳格に管理しています。
そんな中でも、営業マンによっては自分の懐に入るように、今でもたんぼ目当てで動く人がいるのも事実です。ここではその良し悪しは置いといて、こういった手法で営業マンから安い不動産を回して貰うといった手法もあるわけです。
具体的にどうやって仲良くなるか
では、具体的にどうやって仲良くなるのでしょうか。これは不動産に限ったことではありません。例えば、学生時代に友達とどうやって仲良くなったか？と言ったテーマです。メールや電話で定期的に連絡したり、ランチしたり、飲みに行ったり、とにかく営業マンとコミュニケーションをとっていくことが重要です。
こういった積み重ねによって、相場の物件を営業マンが値引き交渉頑張って、安く買えるということもあります。
任売・競売の特殊市場に参加する
２つ目は、物件を購入する市場を任意売却市場や競売市場を狙っていくことです。通常の一般公開市場と、任意売却市場や競売市場は異なります。まず、知識不足だと痛い目みることになります。また、ここ１０年くらいで任意売却市場、競売市場にも一般個人の方の参加が増えてきています。そのため、必ずしも公開物件と比べて安いというわけではありません。
自分で買いに行く
３つ目は、自分で買いに行くことです。有名な金持ち父さん 貧乏父さんという本がありますが、この本の中でも、金持ちお父さんは、自分で欲しい物件を仲介業者に頼まず、直接買いに行っています。
私は、不動産を直接買いに行ったことはありません。大変な労力と直接取引をするリスクもあるからです。ただ、私のお客様でも、１０年近くかけて自分が所有している物件の隣地を、４～５件直接買いましにいって安く買えたという方も実際います。自分で買いに行くという、その熱意と根気良さがあれば上手くいくかもしれません。
「安く買うこと」と「将来の転売益が出ること」は少し意味が違う
ここでは、安く買うことと将来の転売益が出ることは、少し意味が違うということを話したいと思います。
購入時に相場より安く買えたけど、地域的に不動産市況が下落トレンドにあり、売却損が出てしまうというケースです。
続いて、購入時は相場で購入したが、都心部で不動産市況が上昇トレンドにあり、売却時に売却益が出たケースです。
ここで何が言いたいかというと、皆売却する時に利益を出したいわけですが、必ずしも購入時に安く買う必要はないわけです。
例えば、購入する時期、不動産市況の底値付近（その時では相場）で買って高値圏で売却（その時では相場）するとか、地域的な過熱（再開発エリア）で、再開発前に買って再開発後に売るなど、売却時に利益が出るパターンはいくつも存在するのです。
