多法人スキームとは！？

多法人スキームとは、投資用物件を購入するにあたって、物件ごとに新設法人を作り、各法人ごとに異なる金融機関から融資を受けることを多法人スキームといいます。多法人スキーム以外に、１法人１物件スキーム、複数法人スキーム、スキーム物件などと呼ぶこともあります。

具体例

東京都中野区一棟マンション➡A法人設立➡S信用金庫融資
東京都北区一棟マンション➡B法人設立➡T信用金庫融資
埼玉県川口市一棟マンション➡C法人設立➡R銀行融資
千葉県市川市店舗ビル➡D法人設立➡T銀行融資
神奈川県横浜市一棟マンション➡E法人設立➡Y銀行融資
東京都立川市事務所ビル➡F法人設立➡H銀行融資

このスキームで問題となるのは、例えばS信用金庫とT信用金庫に対して、お互いの借入れ状況を隠していることです。

なぜ、多法人スキームを使うのか？

なぜ、多法人スキームを使うのでしょうか？金融機関は、法人で不動産投資する場合、社長の属性や資産と負債の構成などを見ながら融資を行います。例えば、Y銀行で３億の物件を購入し借入を３か月前にしていた場合、少し物件の稼働状況等を見てから融資したい、借入が多すぎないかなどといった回答になるでしょう。

そのため、他行からの借り入れ状況が隠して、私は全く借入がありませんよという状態の方が融資が受けやすいわけです。このスキームを使うと通常とは比較にならないスピードで資産拡大が出来るでしょう。

多法人スキームを行う条件

社長個人の年収が高いこと
自己資金が多いこと
良質な仲介会社パートナー
良質な税理士パートナー
良質な管理会社パートナー

このスキームを実現させるには、いくつかの条件が必要です。

まずは、①本人の年収が高くないとスキームが成り立ちません。税理士報酬や法人住民税が年間３０万円かかるとした場合、この費用×法人数の費用がかかります。そうすると１法人で数千万のアパートを購入しても採算が合いません。少なくても１億以上の物件で融資を受けないと採算が合わないでしょう。例えば、サラリーマンでこのスキームを組もうとすると年収は、２０００万～３０００万は欲しいところです。

②続いて自己資金です。１億の物件を購入する場合自己資金１０％＋購入経費５％で約１５００万円の自己資金が必要となります。つまり１０社作ると１億５０００万の自己資金が必要となります。

③④⑤は良質なパートナーが必要です。まずは信頼できるパートナーであること、そして、多法人スキームの場合、例えば法人が１０社できるわけです。通常税理士報酬が１社１５万円だったとしても１０社お願いするから１法人５万円でと数が多いからの交渉ができます。これは管理会社も同様ですね。購入物件の紹介を受ける不動産仲介会社も重要です。短期間で１０法人作るとした場合、１０物件を購入する必要があります。良質な物件を短期間で供給してくれる優れたパートナーが必要です。