借入金利子は必要経費
不動産投資を行う際には、借入を行って不動産投資を行うことがほとんどだと思います。借入を行うと、毎月「元本」と「利息」の合計金額を返済していくことになります。
この返済金額のうち「利息」については、必要経費となりますが、「元本」については必要経費になりません。なぜならば、借入金は債務であり、借入金の元本返済は債務の返済にしかすぎないため、必要経費にはあたりません。
不動産所得が赤字の場合の借入金利子について
不動産所得が、１年を通して赤字の場合もあると思います。特に不動産を取得した１年目は、取得経費がかさむため赤字になることが多いです。そんな赤字の年の確定申告では注意が必要です。
通常、借入金利息については必要経費に算入することが出来ますが、赤字の場合は、「土地等の取得に要した借入金利子」部分は必要経費に算入することができません。
土地等の取得に要した借入金利子の計算
では、実際に土地等の取得に要した借入金利子の計算方法を見てみましょう。具体例を出しながら計算していきます。
まず、不動産投資ローンで購入した場合の利息は、「土地に関する利息部分」と「建物に関する利息部分」に分けることができます。７０００万円の物件でローンが５０００万円、土地３０００万円、建物２０００万円と分けて、支払利息が１００万円だったとします。この場合の土地等の取得に要した借入金利子の計算は次のようになります。
支払利子１００万円×３０００万円／５０００万円＝６０万円
続いて、「赤字額」と上記の「土地等の取得に要した借入金利子６０万円」を比較することになります。例えば、①赤字額が１００万円であった場合は、土地等の取得に要した借入金利子の方が小さいため、全額が赤字として認められません。②逆に、赤字額が５０万円で、土地等の取得に要した借入金利子の方が大きい場合、超過分は経費として認められます。今回でいうと１０万円（６０万円ー５０万円）が経費となります。
本件は、国税庁のHPにも掲載がありますので、細かい点を確認したい場合は、国税庁HPを確認するといいでしょう。
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