正直不動産 ５巻 再建築不可
正直不動産では、不動産業界の歪みや不動産取引の怖い点を解説していると思います。そんな不動産の注意点・問題点について解説していきます。今回は、正直不動産の５巻で出てくる再建築不可についてです。
導入：再建築不可とは？
再建築不可物件の定義は
建築基準法の規制により、現在の建物を解体すると新しい建物を建てることができない物件のことをいいます。 主に「接道義務」を満たしていないため、再建築が認められないことが多いです。
接道義務とは、建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と規定されています。この接道条件を満たしていない物件は、原則として再建築が不可となります。具体的には、路地状敷地（旗竿地）で道路に十分な接道がない物件が該当します。
ただし例外がないこともあります。例外の一例としては下記の記事をご覧ください。
再建築不可物件のリスク
- 建て替えができない：老朽化しても建て替えが不可能なため、大規模リフォームで対応するしかない。
- 資産価値が低い：買取希望者が少なく、売却が困難で価格が低くなりがちです。一般の住宅ローンが利用できないケースが多いです。
- 災害リスクが高い：狭い路地にあるため、火災や地震時の避難経路が限られます。消防車が入れない場所もあり、安全面で問題があります。
再建築不可物件の活用方法
- リフォーム・リノベーション：建て替えは不可だが、フルリフォームで再生し、賃貸やシェアハウスとして活用可能です。 低コストで物件を購入し、賃貸経営を行う投資家もいます。
- 隣地の買収：隣地の一部を購入し、接道義務を満たせば再建築が可能になることもあります。
再建築不可物件を購入する際の注意点
- 接道状況の確認：購入前に役所で接道条件を確認し、建築基準法を満たしているかチェックをしましょう、
- 融資の可否を事前に確認：多くの金融機関ではローンが利用できないため、購入資金を現金または事業用ローンで準備する必要があります。
- 自治体の緩和措置を確認：一部の自治体では、条件を満たせば再建築が認められるケースもあるため、事前に相談するのがベストです。
