【2023年】南船橋駅再開発とザウス跡地

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2023.05.06

南船橋駅再開発

本日は、船橋市が臨海部の玄関口として、まちづくりを進める、南船橋駅南側再開発について話をしていきたいと思います。

南船橋駅再開発の街区構成

南船橋駅再開発の街区構成についてです。市有地には、道路をはじめとするインフラが整備されていないことから、新たに道路・上下水道を整備して上記のA街区～E街区の５つの街区に分けます。

続いて活用テーマについてです。①賑わいの創出と回遊性向上（大規模な芝生広場、情報発信拠点、ゆとりある歩行者空間）②生活利便性を高める約４０の店舗（スーパーマーケット、飲食店舗、クリニックホール、ウェルネス関連）③多様案福祉サービスを整備（特別養護老人ホームを中核として地域の介護サービスの拠点や児童相談所）があげられています。

開発主体と施設内容

ここでは、開発主体と施設内容について見ていきます。開発主体は三井不動産です。（仮称）南船橋駅前商業施設計画が着工し２０２３年冬に開業予定です。南船橋では「三井ショッピングパークららぽーと」や現在建築中の「LaLa arena TOKYO-BAY」もあり三井村となっています。

三井不動産は、船橋市が実施した「JR南船橋駅南口市有地活用事業」の事業者公募において選出されました。商業施設は、スーパーマーケットなど生活利便施設約４０店舗で構成、約５０００㎡の広場空間も完備されます。

南船橋駅商業施設計画【D区画】

2023年5月時点の南船橋駅前、商業施設D街区の状況です。三井不動産の商業施設建設が始まっています。南船橋駅は、ららぽーとに歩いていく人は多いですが、こちら側に出るということは少ないでしょうから人はほぼいない状況です。

さて、商業施設はいつできるのでしょうか！？建築計画のお知らせ看板をみると、地上２階建て、鉄骨の店舗が建築予定となっています。建築主は三井不動産で2022年9月に着工して、2023年9月に完成予定となっています。待ち遠しいですね。

南船橋駅商業施設計画【B区画】

ロータリーと道路をはさんで南側に位置する商業施設B区画です。こちらも建築が始まっています。

建築計画のお知らせ看板をみると、同じく地上２階建て、鉄骨の店舗が建築予定となっています。着工が2022年9月、完成予定が2023年9月となっています。

東側の奥にはまだ封鎖されて入れなかったですが、少し東側にも行ってみました。まさに建築中ですね。

南船橋駅再開発マンション【A街区】

市が三井不動産に譲渡したA街区のマンション開発についてです。現地は囲いがされていますが、建築はこれからのようです。

現地に設置されていたマンションパンフレットを見てみます。3LDK70㎡台が中心となります。3LDKの価格は5100万円台～となっています。そして最強の間取りは下記の間取でしょう。

4LDK＋FS＋3WIC＋2Nの131㎡、バルコニー面積26.54㎡、ルーフバルコニー面積30.52㎡最上階メゾネットタイプです。

ザウス船橋跡地

ザウスって何！？

ザウスとは、船橋市浜町にあった屋内スキー場で、通称「ザウス」と呼ばれていました。正式には、ららぽーとスキードームSSAWS（ららぽーとスキードームザウス）です。なお、SSAWSとは、「Spring Summer Autumn Winter in Snow」の頭文字から取ったものです。どこかで聞いたことがあるフレーズですが、1993年山下達郎のＣＭソングとして湾岸スキーヤーとして制作した楽曲で、のちに少年隊が1998年に湾岸スキーヤーのCDを発売しています。

ザウスは、1993年（平成5年）7月に営業を開始し、2002年（平成14年）9月まで営業をしていました。当時、世界最大の屋内スキー場でした。三井不動産が開発し、運営はららぽーと、施工は鹿島建設でした。総工費は約４００億円。ザウスは当初１０年間限定の施設として建築されたようです。その後、スキーブームが去りスキー産業が厳しくなってきたため、当初の予定通り閉鎖となりました。

跡地①イケア船橋

ザウスの跡地に出来たのがIKEA TOKYO-BAYです。家具やインテリア雑貨を扱うスウェーデンの会社です。2006年（平成18年）にIKEA船橋として開業しています。2001年にイケアが日本再進出を決めて第１号店がイケア船橋です。

青と黄色の建物がとても特徴的です。

跡地②マンションワンダーベイシティSAZAN

ザウス跡地２つ目は、マンションワンダーベイシティSAZANです。2007年築の1211戸の大型マンションです。入り口のエントランスが特徴的ですね。分譲会社はゼファーです。ゼファーは2008年に民事再生を申請しています。

跡地③グランドホライゾン・トーキョーベイ

ザウス跡地３つ目は、グランドホライゾン・トーキョーベイです。2008年2月築の684戸の大型マンションです。もともとゼファーが用地取得をして建築を進めてきたが、ゼファーの経営状況が悪くなり、アメリカのCresent Heighsが分譲したマンションになります。販売代理はフージャースコーポレーション。ゼファーと同様に創業社長はリクルートコスモス出身のリクルート系不動産会社ですね。

近隣①(仮称)LaLa arena TOKYO-BAY

続いて、LaLa arena TOKYO-BAYです。2022年2月に発表された内容によると、三井不動産とミクシィは収容客数１万人規模の大型多目的アリーナを建築着工することを発表しました。

LaLa arena TOKYO-BAYは、B.LEAGUE1部に所属し、2020年～2021年シーズンチャンピオンの千葉ジェッツふなばしがホームアリーナとして利用するほか、音楽コンサート、スポーツイベントなどに対応可能な施設を目指しています。開業は2024年春を予定しているようです。

このイメージ映像は期待値が高いです。待ち遠しいですね。

近隣②MFLP船橋

MFLP船橋は、「MFLP船橋Ⅰ」「MFLP船橋Ⅱ」「MFLP船橋Ⅲ」「MFLP船橋・＆GATE」「MFLP船橋・PARK」等からなります。MRLPは三井不動産ロジスティックスパークです。

物流施設だけという施設ではありません。約20,000㎡の緑地空間がそそります。敷地内には、ふなっしーパークがあり子供連れのファミリー層が多く、休みの日は賑わっています。あと、屋外に卓球ができる施設があります。お昼のタイミングだとスーツ姿の若い子達が楽しんでいました。

近隣③：三井不動産アイスパーク船橋

続いては、三井不動産アイスパーク船橋（MITSUIFUDOSANICEPARK）です。国際スケート連盟基準準拠のリンクと練習場機能のリンクの２面リンク。通年型の屋内スケートリンクです。

南船橋駅周辺の地価の変化

規範性のある地価公示ポイントが見当たらなかったので、路線価の推移を２か所見ていきます。

南船橋駅　南口側ロータリー前

ここでは、南船橋駅　南口側ロータリー前の路線価の推移を見ていきます。

路線価推移

平成28年から令和４年までの６年間は、横ばいか値上がりしているため、右肩あがりと言えるでしょう。しかし、この不動産の価格が上昇している昨今のことを考えると、駅前再開発の影響はこれから出てくるのではないでしょうか。

ザウス跡地：イケア北側メイン入口部分

ここでは、イケア北側メイン入口部分の路線価の推移を見ていきます。

路線価推移

平成28年から令和4年までの6年間は、横ばい・値上がりしているため右肩あがりと言えるでしょう。駅前ロータリーに近いですが、あえて価格水準が異なるかもしれないと思い見てみましたが、同じような価格推移をしているようです。

南船橋駅再開発の今後に期待したいです。

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