借入金償還余裕率(DSCR)と損益分岐率(BER)

借入金償還余裕率

借入金償還余裕率（DSCR:Debt Service Coverage Ratioの略）は、不動産投資において借入金の支払いの余裕率を表した指標です。

借入金償還余裕率（DSCR）の計算式は、NOI収入を借入金の元利返済額で割り戻した数値になります。例えば、NOI１０００万円の純収入に対して年間５００万円の借入金返済をした場合には、借入金償還余裕率（DSCR）は、２．０となります。

借入金償還余裕率（DSCR)＝NOI÷元利返済額

DSCRは、通常１．６以上であることが望ましいとされています。当たり前ですが、１．０であればNOIに対して全てが返済に回ることになります。借入金の支払い余裕の参考に指標として使いましょう。

損益分岐率

損益分岐率（BER:Break Even Ratioの略）は、あるポイントを超えれば利益となり、あるポイントを下回ると損失になるという、黒字と赤字を分けるポイント（分岐ライン）のことをいいます。

不動産投資は、長期にわたって借入金を返済していきます。将来の景気動向、地価変動、人口動向などによって収益性が上下します。そんな中で、「賃料収入がいくらまでなら損をしないか」という分岐ラインがBERであり、不動産投資の重要な一つの指標になります。例えば、満室想定賃料収入が１０００万円で運営費用が２００万円、年間返済額が６００万円であった場合、損益分岐率は、０．８となります。