収益物件を購入する時、地震保険は必要でしょうか！？
こういった疑問にお答えします。
もくじ
【私見】収益物件を購入する際、地震保険は必要か！？
私は、収益物件購入時に地震保険を契約した方がいいと思っています。大地震が起こることは稀かもしれません。しかし、大地震が発生した時の不動産に対する影響は多大であり、このリスクは、不動産投資で最も回避しなければならないリスクの一つです。
地震保険不要論を耳にすることがあります。本日は、地震保険に加入すべきなのかについて検討していきたいと思っています。
地震保険とは？
地震保険とは！？
地震保険とは、地震・津波・噴火を原因として発生した損害を補償する保険です。政府と民間の保険会社が連携して運営する仕組みとなっていることから、火災保険と異なって、地震保険は保険会社によって商品や保険料に違いはありません。
また、地震保険で支払われる保険金は、生活復旧のための「見舞金」という考えに基づいているため、建物の修理に使う必要はなく、生活資金など自由な使い道があります。
地震保険で保険会社は利益を得ないって本当！？
地震保険は官民一体の制度です。昭和４１年（１９６６年）に「地震保険に関する法律」ができ、政府と民間の損害保険会社が共同で運営する制度として誕生しました。
同法では、契約者が支払う地震保険料のうち、契約上の必要経費を除いた金額と、運用益のすべてを責任準備金として積み立て続けることを政府と保険会社に義務付けています。各保険会社が契約者から預かった保険料は、保険会社の利益なしに積み立てられ、さらに保険料の一部は再保険として政府に支払われることになります。
万一大地震が起こった時、保険会社単独でカバーできる規模ではないため、国が一定割合を充当する形で日本の地震保険制度は維持されています。
地震保険に関する法律 第一条（目的）
この法律は、保険会社等が負う地震保険責任を政府が再保険することにより、地震保険の普及を図り、もつて地震等による被災者の生活の安定に寄与することを目的とする。
地震保険の世帯加入率は！？
地震保険の世帯加入率は、全世帯に対してどの程度の世帯が地震保険を契約しているかを計算しているデータで、地震保険の普及度合いを示す指標とされています。
下記の図は、２０１０年から１０年間の世帯加入率をあらわしています。年々加入率は増加しており、２０１９年度で３３．１％となっています。
地震保険不要論はなぜあるのか！？
地震保険は、地震保険単独で加入するものではなく、火災保険にセットで契約する必要があります。例えば、火災保険金額が１億円の投資用不動産の場合、地震保険は５０００万円までしか加入することが出来ません。
つまり、建物が地震で全壊しても、半額までしが保険はカバー出来ませんので、地震保険だけで建物を元通りに再建することはできないということになります。こういった特殊性がある保険ですので、全額補償されないのであれば加入する必要がないのではないか！？と地震保険不要論が出てくるわけです。
地震保険は、国のサポートがあっても５０％しかカバーできない補償されないのです。それほど大きなリスクが伴っているということです。
地震保険の「保険料率」「保険期間」「割引制度」について
地震保険の「保険料率」
地震保険では、リスクに応じた保険料率区分を設定しています。建物の構造が異なると、地震の揺れによる損壊や火災による消失などのリスクが異なります。また、地震発生のリスクは日本の中でも地域によって異なります。
地震保険の「保険期間」
地震保険の契約期間は、短期契約（１年）及び長期契約（２年～５年）があります。契約期間が２～5年の長期契約の場合、保険料を一括支払いすることができますが、保険期間に応じて保険料の割引が適用されます。
| 期間 | 係数 |
| ２年 | １．９０ |
| ３年 | ２．８５ |
| ４年 | ３．７５ |
| ５年 | ４．６５ |
地震保険の「割引制度」
地震保険には、割引制度があります。「建築年割引」「耐震等級割引」「免震建築物割引」「耐震診断割引」の４種類があります。建築年または耐震性能によって、１０％～５０％の割引が適用されます。（重複適用はされません）
| 割引制度 | 割引の内容 | 保険料の割引率 |
| 建築年割引 | 対象物件が、昭和５６年６月１日以降に 新築された建物であること | １０％ |
| 耐震等級割引 | 対象物件が、品確法に規定する日本住宅性能 表示基準に定められた耐震等級（構造躯体の倒壊等防止） または国交省の定める耐震診断による耐震等級の 評価指針に定められた耐震等級を有していること | 耐震等級３ ５０％ 耐震等級２ ３０％ 耐震等級１ １０％ |
| 免震建築物割引 | 対象物件が、品確法に基づく免震建築物であること | ５０％ |
| 耐震診断割引 | 対象物件が、地方公共団体等による耐震診断または 耐震改修の結果、建築基準法における耐震基準を満たすこと | １０％ |
地震保険に加入する際の注意点
地震保険は、保険料率は２０２１年５．１％上がっている
地震保険料は、２０１７年に５．１％、２０１９年３．８％、２０２１年５．１％上昇しています。地震保険料値上げの理由は、地震の可能性が高まっていること、集中豪雨や巨大台風など年々増加していることがあげられます。
全損・大半損・小半損・一部損とは！？
地震・津波・噴火により保険の対象物件が損害を受けた場合、損害の程度によって保険金が支払われます。この損害の程度は、一般社団法人日本霜害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って行われます。
| 損害の程度 | 損害の程度の認定基準 | 支払われる保険金の割合 |
| 全損 | 地震等により損害を受け、主要構造部の損害額が、 時価額の５０％以上となった場合、または焼失 もしくは流失した部分の床面積が、延床面積の７０％ 以上となった場合 | 地震保険金額の１００％ |
| 大半損 | 地震等により損害を受け、主要構造部の損害額が、 時価額の４０％以上５０％未満となった場合、 または焼失もしくは流失した部分の床面積が、 延床面積の５０％以上７０％未満となった場合 | 地震保険金額の６０％ |
| 小半損 | 地震等により損害を受け、主要構造部の損害額が、 時価額の２０％以上４０％未満となった場合、 または焼失もしくは流失した部分の床面積が、 延床面積の２０％以上５０％未満となった場合 | 地震保険金額の３０％ |
| 一部損 | 地震等により損害を受け、主要構造部の損害額が、 時価額の３％以上２０％未満となった場合、 または建物が床上浸水もしくは地盤面より４５ｃｍを 超える浸水を受け、建物の損害が全損・大半損・ 小半損に至らない場合 | 地震保険金額の５％ |
地震保険を１００％補償するには！？
地震保険は、「地震保険に関する法律」により、地震保険の補償が火災保険の５０％までが上限とされています。そのため、１００％満額補償されるものではありません。これは、どの保険会社の地震保険でも同じ結果となります。
では、地震保険を１００％補償することは出来るのでしょうか。「地震危険等上乗せ特約」というものがあります。この特約は、加入している地震保険に、上乗せ特約を追加することで、保険金額を火災保険と同様の１００％にすることが出来るものです。取り扱いがある保険会社と取り扱いがない保険会社がありますので、調べて加入するかどうか検討しましょう。
地震保険と地震危険補償特約って何が違うの！？
地震保険は、居住用の建物・家財が対象となり、店舗や事務所のみに使用されている建物にはかけられません。
では、併用住宅は地震保険に加入できるのでしょうか。住宅と店舗が一緒、住宅と事務所が一緒（併用住宅）の場合は、地震保険に加入することが出来ます。つまり、居住スペースが含まれている場合は、地震保険に加入することが出来るということになります。また、建物の損害も居住区間のみといった限定もありません。
地震危険補償特約は、いわゆる事業用物件や企業向けの保険ということになります。
地震保険は、原則過去３年まで遡って請求できるの！？
地震保険の請求は、保険法第９５条の規定に基づき、地震発生から３年が経過すると消滅時効とされ、請求することが出来なくなります。３年以内に行使しましょう。
ただし、時間が経過するほど、被害との因果関係の説明が難しくなることもあると思います。早めに請求した方がいいでしょう。
第95条(消滅時効)
保険給付を請求する権利、保険料の返還を請求する権利及び第６３条又は第９２条に規定する保険料積立金の払戻しを請求する権利は、これらを行使することができる時から3年間行使しないときは、時効によって消滅する。
2.保険料を請求する権利は、これを行使することができる時から1年間行使しないときは、時効によって消滅する。
保険はおりるのか！？地震発生時のケース別対応について
警戒宣言が発せられた場合、契約できなくなる地域があります。注意しましょう。
おすすめの本「不動産投資と火災保険」
不動産投資をしていて保険について学びたいという方は、この本１択だと思います。
