＜いくら下がる？＞設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

第611条（賃借物の一部滅失による賃料の減額等）

1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

2.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

民法第611条は、いつから改正されたかというと2020年4月に改正されています。611条はわかりやすくいうと使えなくなった場合は、減額できたり、契約解除することができるよということです。詳しくは次の章から一つずつ見ていきましょう。

2020年4月1日以降は、貸室・設備等の滅失によって、通常の居住ができなくなった場合、賃借人に責任がある場合を除き、賃料はその滅失部分の割合に応じて減額されることになります。いままではあくまで「減額請求できる」でしたが、民法改正で「減額される」となりました。

この減額されるというのは、民法では明確な基準を定めていません。そのため、減額割合の目安となる「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が作成されたという背景があります。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」より

まず、ガイドラインのA群該当するかを確認し、該当すればA群の賃料減額割合・免責日数を基準に金額を算出します。A群に該当がなければ、B群に該当するかを確認し、該当すればB群の賃料減額割合・免責日数を基準に金額を算出します。

計算例

＜計算例ガスが6日間使えなかった場合　月額賃料100,000円＞

月額賃料100,000円×賃料減額割合10％×（6日-3日）/30日

＝1,000円の賃料減額（1日あたり約333円）

まず、ガスはA群になります。ガスが使えなかった場合、賃料減額割合が10％、免責期間が3日となります。そのため、6日間使えなかったうち3日間は免責されるため、6日から3日を控除します。そして月額の日割りで計算していくと上記の通りとなります。他の場合も同様に計算していきます。

ガイドライン使用用の注意点があります。下記を確認しましょう。

入居者の善管注意義務違反に基づく不具合は除きます。
台風や震災等の天災で、貸主・借主の双方に責任が無い場合も賃料の減額が認められます。ただし、電気・ガス・水道等の停止が貸室設備の不具合を原因とするものではなく、供給元の帰責自由に基づく場合は、この限りではありません。
全壊等により使用及び収益をすることが出来なくなった場合は、賃貸借契約が当然に終了するため、ガイドラインの対象外となります。
あくまでも上記ガイドラインは目安を示しているものであり、必ず使用しなくてはならないものではありません。