コロナで不動産価格は下落するのか！？～これから起きる３つのこと～　

コロナ禍で不動産価格は下落するのでしょうか！？

かおるちゃん

こういった疑問にお答えします。

コロナに感染して、「コロナ×不動産」について考えてみた

２０２０年、新型コロナウイルスの影響によって、不動産業界にも大きな打撃を与えました。特に、２０２０年３月～５月は不動産が動かない状況でした。夏以降は、若干の落ち着きを見せたものの、冬に再びコロナは流行りをみせ、私自身もPCR陽性を受けコロナ患者となりました。

自由な時間がありましのたで色々と考えてみました。コロナは不動産にどんな影響を与えるのか？コロナによって不動産価格は下落していくのか？本日は、コロナと不動産についてお話をしています。

コロナで不動産に起きる３つのこと

アセットの二極化

コロナ禍において、動きがいい種別の不動産と動きが悪い種別の不動産が出てきています。

例えば、住宅については動きが良く活発に取引されています。これは新築・中古、マンション・戸建ていずれの物件についてもある程度売買が活発に行われています。

しかし、店舗やホテルといったアセットについては動きがよくありません。現在、企業によっては社内外の飲み会禁止にしている会社も少なくないでしょう。昼間の営業やお弁当など工夫して対応しているお店が多いですが、現実的には家賃の支払いに困っているテナントさんは多いです。つまり、店舗ビルについては、賃料下落リスク・テナント退去リスクが日に日に高まっているのです。

ホテルは、コロナ禍で観光客は激減です。特に外国人観光客をターゲットにしたホテルや東京オリンピックを目指して作ったホテルは大打撃でしょう。稼働率９０％を超えていたホテルもコロナ禍において稼働率が１０％以下ということもよく耳にします。

少し前まで、不動産の二極化というと、都心と地方などエリアの問題が多かったですが、コロナ禍にといては、不動産のアセットの二極化が始まっています。

不動産の多様化

コロナ禍において、テレワークやオンライン会議が増えたことにより、自宅に書斎が欲しいというニーズが増えています。また、会社に毎日通う必要がなくなったため、都心の駅近マンションよりも郊外の一戸建てがいいという要望も出てきています。これは、コロナ禍における住宅の新しいニーズだと思います。

飲食店舗は、現在大きなダメージを受けています。緊急事態宣言が解除された６月以降、少しずつ客足は戻りつつありますが、年末年始に飲み会禁止の空気の中、売り上げを維持できるかどうかはかなり不透明です。そうした中、新しい飲食店の営業形態「クラウドキッチン」に注目が集まっています。クラウドキッチンとは、店舗を持たないデリバリー特化型の飲食店が、キッチンを複数の業態やブランドでシェアする形です。飲食店舗を経営する社長と話をする機会があった際、これからのスタンダードになると力説されていました。

サテライトオフィスは、働き方改革が議論され始めた時から少しずつ浸透してきています。コロナ禍において第二のオフィスとなるサテライトオフィスは今後増えてくるでしょう。また、ホテルについても、ホテルを使ったリモートワークが出てきています。今後、期待される利用形態だと思われます。

それでも現物を見て決断するという価値観

皆さん不動産を購入する時、現物を見て最後決断をしますよね！？昨今、オンライン内覧・スマート内覧といったサービスを耳にするようになりました。しかし、高価な買い物である不動産を購入する際、これだけで決断できるでしょうか！？

そもそも人は、「自分の目で見てみたい」「実際に見たい」と言った願望が強い生き物です。例えば、富士山を見に行きたいという方がいたとしましょう。その方は富士山を見たことがないでしょうか！？おそらく、テレビで見たり、写真で見たりしたことがあるはずです。しかし、旅行とは実際に自分に目で見て、それを体感したい、共有したいという願望が強くあり、それを実践するわけです。

こういった事からも、私は多くの人は今後も不動産を購入する際、実物を見て決断するということに変わりはないと思います。２０２０年３月～５月、不動産が動かなかったのは、緊急事態宣言で不動産を見に行けなかったという理由が一番のはずです。

コロナ２年目、不動産価格に影響は！？

コロナ２年目、不動産価格は下落するのか？

２０２０年３月～５月の不動産が全く動かなかった時期に、これはリーマンショック並みの不動産下落が来るのではという予想をしていた方も多かったです。しかし、不動産は予想に反し、下落しませんでした。一つ大きな要因は、リーマンショック時は金融機関が不動産融資から手を引きましたが、コロナショック時は金融機関は、企業や個人を助けようという姿勢だったということがあります。そのため、２０２１年についても大きな下落は来ないのではないかと予想しています。

しかし、前述の通りアセットごとでは、店舗ビルやホテルという物件については需要と供給のバランスが崩れて、下落するでしょう。

コロナで買い時はいつなのか？

自宅を購入される場合は、希望物件が見つかったらそのタイミングで買うべきです。自宅購入では、価格は重要な指標ですが、生活が優先されるべきです。

投資用物件を購入する場合は、少し考え方が変わります。価格は最優先すべき事項の一つです。店舗ビルやホテルについては近々チャンスがくるかもしれません。また、それ以外の物件についても、コロナで実体経済はよくありませんので、債務返済で任意売却や競売になる物件も少なからず出てくるでしょう。チャンスはあるはずです。