もくじ
不動産鑑定士ってどんな職業！？
不動産鑑定士の職業って？
不動産鑑定士は、不動産の経済価値を判定する専門的な職業です。
不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士にしかできない独善業務です。不動産鑑定士という国家資格を取得することが必要です。そのため、宅地建物取引主任士では不動産の鑑定評価は行うことができません。
不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価は、国や地方自治体などが発表する公示地価や相続税路線価、金融機関の担保評価や競売の評価などに用いられたり、一般社会や経済に大きな影響を与えるものです。
不動産鑑定士の責務
不動産鑑定評価基準の第１章第４節に不動産鑑定士の責務という項目があります。ここで「 土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は、このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。」とされています。不動産鑑定士の責務は、いくつか記載がありますが、この箇所はより具体的です。それは、鑑定評価は土地転売でのバブル抑制の意味も含まれていると思われます。
宅建士ではできない鑑定士評価を行う１２のケース
宅建士にはできない、不動産の鑑定評価とは、具体的にどのような時に使うのでしょうか。今回は、１２個のケースを見ていきましょう。
不動産の売買時の評価
不動産売買時には、通常不動産会社が作成する査定書が活用されます。しかし、鑑定評価書が使われる場面がいくつかあります。
１つ目は、売買契約時の土地・建物按分を決める際に鑑定評価を取ることがあります。土地・建物按分は、固定資産税評価額の按分などで決めることが多いですが、稀に売主・買主で合意せず、鑑定評価書を作成してその土地建物按分を使うことがあります。２つ目は、例えば、法人で持っている不動産を個人に売買して名義変更する場合があります。この場合、譲渡する価格が適正かということで税務調査が入ることがあります。そのため、事前に鑑定評価を行って、適正とされる価格で売買することがあります。
不動産の賃貸の評価
不動産の賃貸において、鑑定評価書が使われる場面がいくつかあります。１つ目は、地代や家賃の改定時に貸主・借主が納得する賃料にするために鑑定評価を取るケースがあります。２つ目は、地代や家賃の減額・増額訴訟などの場合も鑑定評価を取得することになります。
税務対策評価
実際に相続が発生した時に、鑑定評価書が使われる場面がいくつかあります。１つ目は、相続財産のうち不動産を親族間で公平に分配する場合に鑑定評価を取ることがあります。２つ目は、相続税に対する節税対策（旗竿地、広大地、無道路地）として鑑定評価を取ることがあります。
金融機関の担保評価
金融機関の融資に関係した不動産鑑定を行い場合がいくつかあります。１つ目は、融資実行時に貸倒リスクを把握するために、融資予定の不動産の適正な価値を判定するために鑑定評価を行うことがあります。２つ目は、融資実行後に債務者区分の見直しで鑑定評価を行うことがあります。
証券化に関する評価
機関投資家等が証券化不動産に投資する場合に、投資家へ適正な価格（どれくらいの収益が期待でき、将来の売却可能価格がいくらか）で不動産を取得しますよと説明のために鑑定評価を取得します。
企業会計に伴う評価
国際的な会計ルールの中で昨今は、企業会計による鑑定評価が増えています。１つ目は、平成２２年から賃貸等不動産を対象に時価を注記で開示する会計ルールが適用されたため鑑定評価が必要となります。２つ目は、固定資産の減損会計への対応で鑑定評価が必要となります。
再開発に関する評価
市街地再開発事業、マンションの建替え事業等の地権者の不動産評価などで鑑定評価が必要となることがあります。
海外不動産評価
不動産市場において、収益物件を中心にグローバル化が進んでいます。国内企業・投資家による海外不動産への投資が活発化しており、適正な価格を把握しずらい、海外の不動産の評価を鑑定評価で行うことがあります。
地価公示・路線価などの公的評価
公的評価は、下記の４つがあります。公にされている価格を決定しているのは、鑑定士の鑑定評価です。
- 地価公示：国による地価公示法に基づく標準地の地価調査
- 地価調査：都道府県による国土利用計画法に基づく基準地の地価調査
- 相続税路線価：国税局による相続税標準地の鑑定評価
- 固定資産税等に係る評価：市町村による固定資産税標準宅地の鑑定評価
競売評価
不動産が競売にかけられる際に、評価人として不動産鑑定士が、民事執行法に基づいて、競売物件の売却基準価額を評価することになります。
M＆A時における不動産評価
M＆Aによる会社売買が行われる際、その会社が所有している不動産の評価をすることが必要です。なぜならば、その不動産の価格もその企業の価値だからです。そのため、M＆Aにおける不動産の鑑定評価が行われます。
道路収容等の公共用地の取得
公共事業（道路収容等）による用地買収を行う際に、その用地の不動産価格を適正に把握するために鑑定評価が行われます。
